XV YAPILARA DEĞER BİÇME

1. GENEL BİLGİLER

Bir tarım iş1etmesinin normal faaliyetleri için gerekli bütün yapılar (binalar), tarımsal yapı olarak kabul edilmektedir. Tarımsal yapılar özel olarak şunlardır.

a) Toprağı işleyen kimselerin işletmede oturdukları konutlar, (toprak sahibinin kentte oturduğu konutlar hariçtir),
b) Muhtelif ahır ve kümesler,
c) İşletmeden elde edilen ham ürünlerin koruma ve iş1enmesiyle ilgili yapılar (ambar, mağaza, şaraphane, süthane, silo vb.),
d) İşletmeyle ilgili tarımsal alet ye makinelerin korunma ye tamiriyle ilgili yapılar (garaj, vb.).
Bir tarımsal yapıyı, bir tarım dışı yapıdan ayıran özellik, yapının inşaat kalitesi değildir. Bir yapının kullanılma amacı, o yapının tarımsal olup olmadığını anlatır. Bu bakımdan uzman, bir i~1etmede varolan yapı¬ların hangilerinin tarımsal olduğunu, her durum için saptamak zorundadır.
Tarımsal yapıların bazen bağımsız olarak, bazen de üzerinde bulundukları toprakla birlikte değeri biçilir.
Şayet yapı, işletme arazisi içinde ise, toprakla birlikte değeri biçilir. Ama, ülkemizde birçok köylerde olduğu gibi, yapılar işletme arazisinin dışında ise, bağımsız olarak değerlerini biçmek gerekir.
Aşağıda, önce yapıların değişik kriterlere göre bağımsız olarak de¬ğerlerinin nasıl biçildikleri anlatılacak, sonra da, işletme arazisi içerisinde olan yapılarda muhtelif durumlara göre değerinin nasıl biçildiği gösterilec¬ektir.

2. YAPININ ENVANTERİ
Tarımsal yapıların değerlerinin biçilebilmesi için her şeyden önce de¬taylı bir envanterinin yapılması gerekir. Bu envanter, yapının ölçülerini,
inşaat tipini, bugünkü durumunu ve yaşını kapsıyacaktır. Envanterde ya¬pıların kullanılma kapasitesi ye bu kapasitenin, işletmede ne dereceye kadar kârlı olarak kullanılabileceği belirtilecektir. 0 halde, yapıların en¬vanterinde iki kısım bulunacaktır. Birinci kısımda yapının detaylı bir tanımı bulunacak, ikinci kısımda ise, kullanılma kapasitesi ye amaca uygunluğu analiz edilecektir.
2.1. Yapının Tanımı (Betimlemesi)
Yapılardan önemli olanları ölçülerek, yapının büyüklüğü hakkında bir fikir edinilecektir. Yapıların yatay uzunluk ye genişliği ölçülecek, tavan yüksekliği ise tahmin edilecektir. Bu ölçüler, her bir yapının metreküp hacmini hesaplamağa yarar.Yapı ne kadar değerli ise, bu ölçüler o kadar dikkatli alınacaktır. Bu¬na istisna olarak, şayet yapı, çok fazla onartma gereksinim gösteriyorsa, nelerin onarılacağının kolaylıkla anlaşılabi1mesi için, onarılacak yerlerin dikkatle ölçülmesi ve detaylı belirtilmesi gerekir.
Yapı tanıtılırken, birinci olarak, temelin durumu ayrı bir önem taşımaktadır. Zira, yapıların temeli ne kadar sağlam olursa, kendileri de o kadar iyi olur. Bu bakımdan, yapının temeli hakkında olabildiğince tam bilgi edinilmelidir. Tam bilgiden kasıt, temelde kullanılan materyalin cinsi ve tespit edilebilirse toprağın altındaki temel derinliği belirtilmelidir.
İkinci olarak inşaatta kullanılan malzeme tipi (yapının cinsi) saptanmalı ye belirtilmelidir. Yap tahta, ahşap, taş, kerpiç midir? Yapının cin¬sinin belirtilmesi, amortisman oranını saptamada önemlidir. Zira, amor¬tisman oranı, yapının cinsine göre değişmektedir. Yapıların tamir masrafları da, yapının cinsine göre değişecektir.
Ayrıca, yapının çatı durumu da belirtilecektir; zira, inşaat masrafı, çatı tiplerine göre değişmektedir.
Yapının kaç yıl önce inşa edildiği de saptanmağa çalışılacaktır. Yap¬ının yaşını saptama her zaman kolay değildir. Zira yapının aktüel sahibi veya kiracısı, yapının ne zaman inşa edilmiş olduğunu kesin olarak bilme¬yebilir. Bu durumda, inşaat tipine ve yapının bugünkü durumuna bakarak, yapının yaşı uzman tarafından tahmin edilecektir.
Yapının yaşı, her zaman yapının bugünkü durumunu gösteren kesin bir faktör değildir. inşaatın cinsi, kullanılma durumu vb. de yapının bugünkü durumuna etki yapar. Bu nedenle, yapının bugünkü durumu belir¬tilirken, yaşının yanında, inşaat cinsi, temel durumu, bakımı vb. de belir¬tilmelidir.
Aşağıda, yapı tanımında saptanan ölçülerin, yazılabileceği bir form gösterilmiştir. Bu formdaki her sütun, değerine veya büyüklüğüne bakılmaksızın, her yapı için kullanılmayacaktır. Zira, bazı yapılar, bu biçimde bir tespite değmeyecek kadar değersiz olabilir. Örneğin 100 veya 200 milyon lira değerindeki bir tavuk kümesi böyle bir tespite değmez.
Tablo 6 - Yapı Tanımı için Form
Yapı Ölçüler


m2


m3


Materyal


Temel


Çatı tipi


Yaş


Durum


Uygunluk
Uzunluk, genişlik, yükseklik
Konut
Ahır
Silo Ahşap
Ahşap
Taş Taş
Taş
Taş 24
24
10 İyi
Orta
Fena Evet
Hayır
Hayır

Uzman raporuna, tanıtılan yapıların fotoğrafları da eklenecek olursa çok iyi olur. Zira, bir fotoğraf, tanımında kullanılacak yüzlerce kelimeden çok daha iyi olarak bir yapının durumunu gösterebilir. Hem de değer biçme anında yapının durumunu gösteren devamlı bir dokuman olarak ra¬porda kalır. Bugün fotoğraf çekilmesi o kadar kolay ye ucuzdur ki, fotoğraf raporun bir parçası olarak kabul edilmêli ye genellikle rapora eklen¬melidir2.
Fakat, şu da unutulmamalıdır ki, fotoğraf hiç bir zaman yapının iç du¬rumunu, temel ye inşaat durumunu göstermez. Bu nedenle, raporda hem yapıların tanımı, hem de fotoğrafı bulunmalıdır.

2.2. Kullanılma Kapasitesi Ve Uygunluğu

Yapıların sadece ölçülmesi ve tanıtılması, yapıların değerini biçme için yeterli değildir. Yapıların kullanılma durumunun da belirlenmesi ge¬rekir. Örneğin bir ahır oldukça geniş olabilir; fakat kötü kullanılması, beklenilenden daha az hayvanın barınmasını sağlar. Önemli olan, ahırdan yararlanma derecesidir.
Değer biçme raporunda, yapıların işletmeye yeterlilik derecesine de ver verilecektir. Böylece raporu okuyan bir kimse, belirli bir yapının, işletmeye yeter olup olmadığını anlayabilmelidir. Bu incelemeler, bir işletmenin yeter derecede yapıya sahip olup olmadığını gösterecektir.
Bir yapının, belirli bir işletmeye yeter olup olmadığını kesin olarak söylemek kolay değildir. Zira bu, iş1etmeciye göre değişir. Bu nedenle, yapıların yeterliliği, normal gereksinimlere göre değerlendirilmelidir. Diğer bir deyimle, işletmede normal bir tarım yapıldığı zamanda, yapıların yeterli olup olmadığı saptanmalıdır.

3. MUHTELIF KRITERLERE GORE YAPILARA DEGER BİÇME

Yapılara değer biçmede maliyet, pazar fiyatı ye gelirlerin kapitalizasyonu kriteri olmak Üzere 3 ayrı kriter kullanılır. Tarımsal yapılara zar fiyatı ve gelirlerin kapitalizasyonu kriterlerine göre kolaylıkla değer biçilemez. Bu nedenle tarımsal yapılara değer biçmede en çok mali’ kriteri kullanılır.
Pazar fiyatı veya gelirlerin kapitalizasyonu kriterleri genellikle kentteki yapılar 1cm kullanılabilir. Zira kentteki yapıların kirası bilinebilir veya bilinmediği hallerde, belirlenebilir. Ayni zamanda kentteki yapılar pazar fiyatı da karşılaştırma yoluyla biçilerek bulunabilir.
Kırsal alanlarda ise, tarımsal yapıların ne geliri ve ne de pazar fiyatı doğru olarak biçilebilir.
Bu genel girişten sonra, şimdi yapılara değer biçmede 3 kriterin ayrı ayrı nasıl uygulandıklarını görelim.
3.1. Maliyet Kriterine göre Yapılara değer Biçme3
Maliyet kriterini açıklamak için iki değişik tarımsal yapı durumu göz önüne alınacaktır. Birincisi yeni yapılar olup, bunların maliyete göre değerlerini biçmek nispeten kolaydır. ikincisi ise, eski yapılar olup, bunla maliyete göre değerlerini biçmek çok daha zor ye karmaşıktır.
3.1.1.Yeni yapılar
Bir yeni yapının değeri, genellikle, yapının maliyet fiyatına (inşaat fiyatına) e~ittir. Maliyet fiyatı, binanın en yüksek değeri olarak kal edilebilir. Hiç kimse, yeni inşa edi1mi~ bir yapıya, maliyetinin üstünde’ fiyat Ödemek istemez; zira, o yapı, istenilirse maliyet fiyatına tekrar ir edilebilir. Şayet yapının maliyet fiyatına tekrar inşa edilmesi mümkün değilse (harp yıllarında veya yıllık enflasyon oranının çok yüksek oldu durumda) o zaman yapının değeri maliyet fiyatını geçer; zira bu durum da, yapıyı maliyet fiyatına aynen inşa etmek alternatifi ortadan kalkmış olmaktadır.
Her durumda, maliyet fiyatı en küçük değer değildir. Fena planlan bir yapının değeri, o tip bir yapı isteyen sahibi dışında, herkes için maliyetinin altında bir değere sahip olabilir. yapı sahibinin, kendi yapısına atfettiği değer ise, normal olarak herkes tarafından kabul edilmediği sübjektif bir değerdir. Bu durumda, yapının maliyet fiyatından, yapının fena planlanmasından doğan zararı karşılamak üzere belirli bir miktar çı¬kartılmak suretiyle ancak yapının değeri bulunacaktır.
Burada maliyet fiyatı genel anlamıyla kabul edilmiştir. Yapının ma¬liyet fiyatına, bütün inşa masrafları (malzemeler, el emeği), inşaatçının kârı, sigorta, yatırımın inşaat süresindeki faizleri vb. dahildir.
Maliyet yöntemi, ilk bakışta görüldüğü kadar basit değildir. Zira, şa¬yet 5 ayrı firma, bir tarımsal yapıyı ayrı ayrı inşa edecek olsalar, her biri yapıyı ayrı fiyata mal edecektir. Bunlardan hangisinin kabul edilmesi ge¬rektiği önemli bir sorun olarak karşımıza çıkacaktır. Bu maliyet fiyatla¬rından, normal olanı, değer biçme için esas kabul edilmelidir.
3.1.2. Eski yapılar
Tarımda, yeni yapılardan çok, eski yapılara değer biçme sorunuyla karşılaşılır. Bu durumda değer biçme pek kolay olmamaktadır.
Eski bir yapının yenisinin inşa maliyetinin bulunması, oldukça ilginç bir sorundur. Zira burada, modası geçmiş ve tekrar inşa edildiğinde aynısı inşa edilmeyecek bir yapının, yenisinin maliyet fiyatının hesaplanması söz konusudur. Eski bir tarımsal yapının (örneğin eski bir ahır) yeniden inşasında politika ne olacaktır? Şayet böyle bir eski yapı yangın veya fırtına sonucunda harap olacak olursa, yenisi daha modern ve değişik bir biçimde inşa edilecektir. O halde burada, yapının aynısı değil, yerine geçecek olanı söz konusu olacaktır. Gerçeğe yakın olması için uzman, eski yapının aynısının yeni inşa maliyetini değil, mevcut gereksinimlere göre, eski yapının yerine inşa edilmesi gereken yeni yapının maliyetini hesaplayacaktır.
O halde eski bir yapıya maliyet kriterine göre değer biçmede yapılacak ilk iş, eski yapının aynısının maliyetini hesaplamak değil, şayet o yapı bugün inşa edilecek olsa, nasıl inşa edilirse, onun maliyetini hesaplamak olacaktır.
Daha sonra, eski yapının yıpranma payı saptanır.
Yıpranma payının saptanmasında iki yol izlenebilir: Kişisel kanı ve amortisman.
Kişisel kanıya göre yıpranma payının bulunmasında uzman, eski yapının bugünkü halini, benzer yeni bir yapıyla karşılaştırır. Bu karşılaştırmada, yapının bütününü göz önüne alabileceği gibi, kısım kısım karşılaştırma da yapabilir. Çatı, duvarlar, boya ne oranda yıpranmıştır saptanır ve sonra yapı genel olarak ne oranda yıpranmıştır, o bulunur. Örneğin, yenisi 20 milyar lira olan eski bir yapı, %30 oranında yıpranmışsa, değeri 20.000.000.000 – (20.000.000.000 x 0,30) = 20.000.000.000 - 6.000.000.000 = 14.000.000.000 lira bulunur.

Yıpranma payının kişisel kanıya göre hesaplanması nispeten daha kolaydır; fakat, uzmanın bu konuda oldukça deneyimli olmasını gerekti¬rir.
Amortisman yoluyla yıpranma payının hesaplanmasında ise, uzman önce ilgili binanın amortisman oranını bulur. Amortisman oranı, yapının cinsine göre değişir. Aşağıdaki tabloda, bazı yapı cinslerinde ortalama amortisman oranlan gösterilmiştir.
Amortisman oranı saptandıktan sonra, yapının yaşının bulunması ge¬reklidir. Yapının yaşının saptanmasının da pek kolay olmadığı kuşkusuz¬dur. Yapının yaşı kesin bilinmiyorsa, değer biçen uzman tarafından değer biçilerek belirlenecektir.
Tablo 7 - Muhtelif Yapı Cinslerinde Amortisman Oranları
Yapının Cinsi
Amortisman Oranı

Taş
Ahşap
Taş temelli sağlam damlı kerpiç Adi kerpiç
0,5 — 1
1
2
3 — 4

Yapının yeni değeri, amortisman oranı ve yapının yaşıyla çarpılınca, yapının yıpranma payı bulunmuş olur.
Yıpranma payı, yapının yeni değerinden düşülerek, eski yapının maliyet değeri bulunur.
Örneğin, yeni değeri 20 milyar lira olan bir eski ahşap yapı, 20 yıl önce inşa edilmişse, amortisman oranı % l olduğuna göre, değeri;
20.000.000.000 - (20.000.000.000 x 0.01 x 20) = 16.000.000.000 lira olarak bulunur.
3. l .3. Yapıların maliyetinin bulunması
Yapıların maliyeti sentetik veya analitik yollara göre bulunabilir. Analitik yol, bir uzman için uygulanması çok güç, masraflı ve fazla zaman isteyen bir yoldur. Bu nedenle, yapı maliyetinin hesaplanmasında genellikle sentetik yol kullanılır.

Sentetik yol:
Sentetik yola göre bir yapının maliyeti, yeni inşa edilmiş ve değerleri belli diğer yapılarla karşılaştırma ile bulunur. Bu amaçla karşılaştırmada, maliyetle ilgisi olan metrekare yahut metreküp gibi teknik karşılaştırma öğeleri kullanılır.
Değeri biçilen yapının cinsi saptanır. Sonra, aynı cins yapıların metrekare veya metreküp maliyet fiyatı bulunur.
Bilinen metrekare veya metreküp fiyatlarından hareketle, karşılaştır¬ma yoluyla, değeri biçilen yapının maliyet fiyatı kolaylıkla bulunabilir. Burada kullanılan metrekare veya metreküp fiyatlarının bulunabilmesi için, homojen birçok yapıların toplam maliyetinin bilinmesi gereklidir. Birim metrekare veya metreküp maliyet fiyatları, toplam maliyetin, met¬rekare veya metreküpe bölünmesi ile bulunur.
Bir yapının metrekare genişliği veya metreküp hacmi, ilgili birim metrekare veya metreküp maliyet fiyatıyla çarpıldığında, aranan maliyet değeri bulunmuş olmaktadır.
Örneğin, değerini biçtiğimiz yapının bulunduğu bölgede bir ahşap yapının metrekare maliyet fiyatı 80 milyon lira ise ve değeri biçilen yapı 150 m ise bu yapının maliyet değeri;
80.000.000 x 150 = 12.000.000.000 lira olarak bulunacaktır.
Ancak, sentetik olarak bulunan maliyet değerleri, ortalama standart değerlerdir. Yapılar birbirine tam benzemeyecekleri için, yapıların özel durumları ayrıca göz önüne alınacaktır.
Bir yapının metreküp hacmini bulmak için, uzunluk, genişlik ve yük¬sekliğinin çarpılması gereklidir.
Bir yapının metrekare alanını bulmak için ise, her katın yüzeyi göz önüne alınacaktır. Örneğin 10 metre genişliğinde, 20 metre uzunlu¬ğunda iki katlı bir yapının alanı 400 m olarak hesaplanacaktır.
Yapıların m maliyet fiyatları inşaat tipine göre ve bölgeden bölgeye değişir.
Analitik yol:
Analitik yolda ise, bir yapının maliyeti, muhtelif masraf unsurlarına göre bizzat uzman tarafından hesaplanacaktır. Bu hesaplamada, bir inşa¬atçının teklif yaparken hazırladığı biçimde bütün masraflar detaylı olarak ortaya konur. İnşaatta yapılacak işler analiz edilir ve her bir işin hesapla¬nılan birim maliyetinden hareketle toplam maliyet bulunur.
3.2. Pazar Fiyatı Kriterine Göre Yapılara Değer Biçme
Bu kritere göre bir yapının değeri, benzer ve en son satış fiyatı bilinen yapılarla karşılaştırma ile bulunur.
Bu yöntemin uygulanabilmesi için;
1.Değeri biçilen yapının bulunduğu bölgede, değeri biçilen yapıya her yönden benzer yapıların bulunması,
2. benzer yapıların en son ve normal gerçek alım-satım fiyatlarının bilinmesi,
3. Değeri biçilen yapı ile, karşılaştırılan yapılattın ortak ve normal bir karşılaştırma öğesinin bilinmesi.
Bu koşulların yerine gelebilmesi ve bu yöntemin uygulanabilmesi için yapı alım-satımının çok olması gerekmektedir. Aksi halde yöntemin uygulanması olanaksızdır.
Özellikle tarımsal yapıların bağımsız alım-satımı çok seyrek oldu¬ğundan, pazar fiyatı kriteri tarımsal yapılara güçlükle; uygulanabilir.
Yukarda belirtilen koşullar var ise, basit veya bileşik karşılaştırma yoluyla yapının aranan değeri bulunur. Bunun için basit karşılaştırmada şu formül uygulanır:



X = Değeri biçilecek A yapısının muhtemel pazar fiyatı,
D = Karşılaştırma için alınan B yapısının bilinen normal satış fiyatı,
a = A yapısının bilinen karşılaştırma öğesi,
b = B yapısının bilinen karşılaştırma öğesi.
Bileşik karşılaştırmada ise, birden fazla yapı alınır. Bu biçimde bulunan normal pazar fiyatına, değeri biçilen A yapısının, özel durumuyla ilgili olarak ekleme ve çıkarmalar yapılabilir. Yapılara değer biçmede karşılaştırma öğesi olarak:
— metreküp hacmi,
— metrekare alanı,
— Yıllık normal kira,
— Yıllık rant,
— vergi değeri,
kullanılabilir.
Uzman, bu karşılaştırma öğelerinden değer biçme anında en uygun
olanını seçerek kullanacaktır.
Uygulamada, yapıların değerlerinin biçilmişinde en çok kullanılan karşılaştırma öğesi metrekare alanıdır.
Şayet bilinmiyor ise, normal kira da bir karşılaştırma öğesi olarak kullanılabilir. Fakat, tarımsal yapılarda genellikle kira söz konusu olmadığından, kiranın bir karşılaştırma öğesi olarak kullanılması oldukça güçtür. Ancak kentsel yapılarda kira karşılaştırma öğesi olarak kolaylıkla kullanılabilir
Örnek : A ve B yapıları aynı bölgede bulunsunlar ve her yönden bir birinin benzeri olsunlar. A yapısı 100 m2 , B yapısı ise 150 m2 olsun. B yapısı, çok yakın bir zamanda 18.000.000.000 liraya satılmış olsun. Aca¬ba A yapısının satış fiyatı ne kadar olur? A yapısının değeri :



3.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriterine Göre Yapılara Değer Biçme
Bu kritere göre bir yapının değeri, ondan elde edilen gelirin kapitalizasyonu ile bulunur.
Bu kritere göre bir yapının satış değerinin bulunabilmesi için, önce yapının rantı (yıllık ortalama net geliri) bulunur. Sonra kapitalizasyon faiz oranı saptanır.
Yapılarda kapitalizasyon faiz oranı, arazilerde olduğu gibi,

formülüne göre bulunur.


Yapılarda saptanan rant, yukarıdaki formüle göre bulunan kapitalizas¬yon faizi oranına bölünerek yapının normal değeri elde edilir.


D = Yapının değeri
R = Yapının normal rantı
f = Kapitalizasyon faizi oranı
Yapının normal rantı, yapıdan elde edilebilecek yıllık normal kiradan, yapı sahibinin o yapıdan dolayı yüklendiği bütün masraflar (amortisman, onarım ve bakım, sigorta, vergiler vb.) çıkartılarak bulunur.
Yıllık kira, yıl sonuna birikmiş olarak hesaplanır. Normal yıllık kira¬nın bulunabilmesi için, yapının bulunduğu bölgede yapı kiralamanın çok yaygın olması gerekir. Aksi halde, yapının normal rantını saptamak olanaksızdır.
Tarımsal yapılarda kiraya verme hemen hemen hiç yoktur. Bu ne¬denle, bir ahırın, bir deponun ve hatta işletmedeki bir konutun, gelirlerin kapitalizasyonu kriterine göre değeri bulunamaz. Tarımsal yapıların değeri, ancak bütün araziyle beraber veya hutta diğer kriterlere göre bulu¬nabilir.
Köyde bulunan tarımsal yapılarda bu kriter nadiren uygulanabilir. Bu kriteri uygulamak zorunda kalındığında ise, uzman ancak yapının kirasını kendisi tahmin etmek suretiyle bu yöntemi uygulayabilir.
4. TARIMSAL İŞLETME İÇİNDEKİ YAPILARA DEĞER BİÇME
Bundan önceki kısımda, bir tarımsal yapının bağımsız olarak değeri¬nin nasıl biçildiğini belirttik. Çünkü uygulamada, türlü nedenlerle (sigor¬ta, vergilendirme, kamulaştırma, vb.) bir yapının bağımsız değerinin biçilmesi sorunuyla karşılaşılmaktadır.
Tarımsal yapıların asıl ilginç özellikleri ise, bunların bağımsız olma¬yıp, genellikle tarımsal işletmenin bir parçası olmaları, bir işletmenin yapı sermayesini oluşturmalarıdır8. Yapılar, bazen işletmeye yeterli, ba¬zen de işletmenin gereksiniminden fazla olabilirler. Bu yönüyle, işletme içerisindeki yapılar, değer biçme yönünden değişik sorunlar arz ederler. Bir tarımsal işletme, içindeki yapıların değerlerinin biçilmesiyle ilgili ola¬rak, üç durum arz eder. Aşağıda her bir durum ayrı ayrı incelenmiştir.
4.1. Tarımsal İşletmenin Normal Gereksinimine Orantılı Ve Yeter Yapıların Var Olması
Bu durumda yapılar, toprakla ilgili normal melyorasyonlardır ve ara¬zinin tamamlayıcı bir kısmını oluştururlar. Bu durumda yapıların geliri, arazinin normal rantına dahil edilmiştir.
Böyle yapılara ayrı olarak değer biçme, hiçbir ekonomik anlam taşı¬maz. Bu durumda, tek değer biçme, arazinin bütünüyle yapılan değer biç¬medir.
Fakat uygulamada ara sıra, işletmenin gereksinimine orantılı ve yeter olan yapıların değerinin bağımsız olarak biçilmesi de gerekebilir. Örne¬ğin, bir yapının tümden veya kısmen yıkılması halinde veya kamulaştır¬ma veya sigorta yaptırmada böyle bir değer biçmeye gereksinim duyula¬bilir.
Bu durumlarda yapının tümünün veya yıkılan kısmının ancak maliyet kriterine göre, yeniden inşaat değeri hesaplanarak değeri biçilebilir.
4.2. Yapıların Tarımsal İşletmenin Normal Gereksinimine Yeterli Olmaması
Bu durumda aktüel çiftlik rantı normalin altında olacağından arazi sahibi zarar görebilir. Buradaki ilk sorun, çiftlik rantının bu eksik olan yapılardan dolayı ne kadar azaldığının hesaplanmasıdır. Bunun için önce çiftliğin yeterli normal yapılara sahip olması halindeki değeri biçilecektir. Bu değerden çiftliğin normal durumdan eksik olan yapılarının biçilen yeni inşaat değeri çıkartılmak suretiyle, eksik yapılı çiftliğin pazar fiyatı bulunmuş olacaktır.
Burada sorun, tamamen tekniktir. Tarımsal işletmede normal olarak bulunması gerekenden ne kadar yapının eksik olduğunun hesaplanması söz konusudur. Eksik olan yapı miktarı saptandıktan sonra, bu yapıların yeni inşaat değeri hesaplanacaktır.
Eksik yapıların değeri şu biçimde de hesaplanabilir: Önce çiftliğin normal yapılı değeri biçilir; sonra çiftliğin bugünkü eksik yapılı değeri bulunur. Aradaki fark, eksik yapıların değerini verir.
Eksik yapıların değeri bulunduktan sonra, ikinci sorun, bu eksik ya¬pıları inşa etmenin kârlı olup olmamasının hesaplanmasıdır. Bu mesele, mal sahibinin bu eksik binalara yapacağı yatırıma istediği faiz oranına bağlıdır. Bu faiz oranı bilinirse, noksan binalardan meydana gelen gelir eksikliği ile karşılaştırmak suretiyle, aşağıdaki örnekte görüldüğü biçim¬de karar verilebilir.
Örnek : Ahır noksanlığı nedeniyle, işletmede üretilen yoncanın bir kısmının satılmak zorunda kalındığı bir çiftlik düşünelim. Satılan hayvan yeminin işletmede kullanılması halinde işletme sahibinin 600 milyon lira fazla gelir elde edeceğini varsayalım. Buna karşılık, ahırların genişletil¬mesi için 8 milyar liralık bir masraf yapılması gerekmektedir. Bu yeni inşaatın elverişli olabilmesi, işletme sahibinin ahıra yatırdığı paraya iste¬diği ini/, oranına bağlıdır. Şayet işletme sahibi 0,05 faize razıysa, amortisman ve diğer masraflar da nazarı dikkate alındığında bu yatırım elverişli olabilir. Fakat şayet yatırıma, 0,10 faiz isteniyorsa, bu yeni yatırım elverişli olmayacaktır; bu yeni yatırımdan vazgeçmek daha doğrudur. Zira ahıra yatırılan yatırımdan 600 milyon lira fazla gelir elde edilmekte, fakat yatırılan 8 milyar liranın faizi % 10 dan 800 milyon lira tutmaktadır.

4.3. Yapıların Tarımsal İşletmenin Normal Gereksinimini Geçmesi
a) İşletme düzeninin değiştirilmesi ile ekonomik olarak tarımda kul¬lanılabilecek fazla yapılar:
Bu durumda, yapıların yeniden inşa değeri saptanır ve yapıların değer biçme anındaki durumlarına göre yıpranma payı düşülür.
b) Ekonomik olarak tarım dışı kullanılabilecek fazla yapılar: Bu durumda, fazla yapılardan elde edilen veya edilebilecek olan rant hesaplanır ve buna dayanarak gelirlerin kapitalizasyonu kriterine göre değer biçilir.
Araziden ayrı olarak ekonomik kullanılabilecek fazla yapıların değe¬ri, yeniden inşa değerleri biçilmek ve bundan, yıpranma payları düşülmek suretiyle de bulunabilir.
c) Ekonomik olarak tarım ve tarım dışı faaliyetler için kullanılması mümkün olmayan ve ilerde de olmayacak olan fazla yapılara değer biç¬me:
Bu durumda, yapıların yıkılması ile elde edilebilecek malzemenin de¬ğeri hesaplanır ve bundan, yapıyı yıkma masrafları çıkartılır. Sonuç artı ise, elde edilen değer, arazi değerine eklenir. Şayet sonuç eksi ise, arazi¬nin normal değerine bu yapıdan dolayı ekleme yapılmaz, elde edilen fark, arazi değerinden çıkartılır.
d) İşletmenin normal gereksiniminden fazla olan fakat işletme dışı özel gereksinim için kullanılan yapılar:
Bu durumda arazide var olan bir villa, tarihi veya sanat değe/i olan bir köşk vb. yapılar söz konusudur. Bu yapıların tarımsal işletme ile ilgi¬leri yoktur; fakat çiftliğin tüm değerine etki yaparlar. Bu yapılara objektif olarak değer biçmek olanaksızdır. Ancak satış söz konusu olunca, bu ya¬pılara bağımsız olarak değer biçmek gerekir. Bu yapıların değeri sentetik yönteme göre biçilebilir; fakat yapılan değer biçme daima sübjektif kal¬mağa mahkumdur. Bu nedenle uzmanın, bu yapıların değerini biçmekten çok, yapıları ayrıntılarıyla anlatmakla yetinmesi daha uygundur.